Рынок новостроек, по сути, застрял. Возврат к тем самым «добрым» временам 2019 года? Не раньше 2025-го. Аналитики НКР (дочка РБК, аккредитована ЦБ) считают, что ближайшие годы будут вялыми: рост объемов, спроса и выручки — максимум 3% в год. Никаких взлетов.
Смотрим на цифры за весну-лето 2020-го — там была яма. С апреля по август продажи рухнули на 40% (минус 900 млрд рублей), а площадь проданных квартир — на 50%. Логично: пандемия, закрытие предприятий, падение доходов. Плюс бюрократия — МФЦ и Росреестр в апреле-мае встали, сделки переносились.
Но летом началось оживление. Июнь — плюс 42% к маю, июль — 15%, август — 21%. Спасла льготная ипотека под 6,5%. Без нее убыток за апрель-август мог бы превысить 1,7 трлн рублей. Но у этой медали есть обратная сторона: цены на первичке подскочили на 8%, особенно в июле-августе, когда льготные кредиты потекли рекой.
Интересный момент: крупные игроки на этом фоне только разжирели. ПИК и Setl Group за первое полугодие 2020-го показали выручку 139 млрд и 48 млрд рублей соответственно (рост 34% и 37%). Чистая прибыль — 18 млрд и 7 млрд (рост 88% и 133% к прошлому году). Красота.
А вот «второй и третий эшелоны» — мелкие и средние застройщики — начали вымирать. К сентябрю 2020-го уже более 70 девелоперов объявили себя банкротами. НКР прогнозирует, что за 3-4 года рынок могут покинуть до 80% таких компаний. Банки будут кредитовать только проекты с запасом прочности. Итог — консолидация, поглощения, франшизы или уход. В регионах это грозит монополизацией, дефицитом жилья и новыми ростами цен. Правительство обещает субсидировать ставки по кредитам для низкодоходных проектов, но пока туманно: сколько именно помогут и кому.
Что будет до конца 2020-го? Два сценария. Оптимистичный (маловероятный, учитывая падение реальных доходов на 8% во II квартале): выручка упадет всего на 3% (до 3,5 трлн руб). Консервативный (более реальный): выручка рухнет на 20% (до 2,9 трлн руб). Потенциал отложенного спроса к сентябрю исчерпан, часть покупателей уйдет на вторичку, где цены росли медленнее.
Цены на новостройки за 2020-й вырастут в среднем на 12%. Ввод жилья сократится на 15% (около 37 млн кв. м). Люди не тянут большие площади — доля однокомнатных квартир выросла с 20% в начале 2000-х до 46% в середине 2020-го. К 2025-му, по прогнозам, она может дойти до 60%.
В натуральном выражении продажи упадут: при оптимистичном сценарии на 20% (до 38,8 млн кв. м), при консервативном — на 33% (до 32 млн кв. м).
Долгосрочный прогноз (2021-2025) тоже не радует. Минэкономразвития ждет роста реальных доходов не более 3% в год. Значит, и выручка застройщиков будет расти на 2-3%. Цены падать не будут — девелоперы будут держать их на уровне, даже если объемы упадут. Ипотеку удешевлять некуда (ставки и так низкие, а платежеспособных заемщиков мало). Так что стабилизации и возврата к уровню 2019-го ждите не раньше 2025 года.
Рынок новостроек, по сути, застрял. Возврат к тем самым «добрым» временам 2019 года? Не раньше 2025-го. Аналитики НКР (дочка РБК, аккредитована ЦБ) считают, что ближайшие годы будут вялыми: рост объемов, спроса и выручки — максимум 3% в год. Никаких взлетов.
Смотрим на цифры за весну-лето 2020-го — там была яма. С апреля по август продажи рухнули на 40% (минус 900 млрд рублей), а площадь проданных квартир — на 50%. Логично: пандемия, закрытие предприятий, падение доходов. Плюс бюрократия — МФЦ и Росреестр в апреле-мае встали, сделки переносились.
Но летом началось оживление. Июнь — плюс 42% к маю, июль — 15%, август — 21%. Спасла льготная ипотека под 6,5%. Без нее убыток за апрель-август мог бы превысить 1,7 трлн рублей. Но у этой медали есть обратная сторона: цены на первичке подскочили на 8%, особенно в июле-августе, когда льготные кредиты потекли рекой.
Интересный момент: крупные игроки на этом фоне только разжирели. ПИК и Setl Group за первое полугодие 2020-го показали выручку 139 млрд и 48 млрд рублей соответственно (рост 34% и 37%). Чистая прибыль — 18 млрд и 7 млрд (рост 88% и 133% к прошлому году). Красота.
А вот «второй и третий эшелоны» — мелкие и средние застройщики — начали вымирать. К сентябрю 2020-го уже более 70 девелоперов объявили себя банкротами. НКР прогнозирует, что за 3-4 года рынок могут покинуть до 80% таких компаний. Банки будут кредитовать только проекты с запасом прочности. Итог — консолидация, поглощения, франшизы или уход. В регионах это грозит монополизацией, дефицитом жилья и новыми ростами цен. Правительство обещает субсидировать ставки по кредитам для низкодоходных проектов, но пока туманно: сколько именно помогут и кому.
Что будет до конца 2020-го? Два сценария. Оптимистичный (маловероятный, учитывая падение реальных доходов на 8% во II квартале): выручка упадет всего на 3% (до 3,5 трлн руб). Консервативный (более реальный): выручка рухнет на 20% (до 2,9 трлн руб). Потенциал отложенного спроса к сентябрю исчерпан, часть покупателей уйдет на вторичку, где цены росли медленнее.
Цены на новостройки за 2020-й вырастут в среднем на 12%. Ввод жилья сократится на 15% (около 37 млн кв. м). Люди не тянут большие площади — доля однокомнатных квартир выросла с 20% в начале 2000-х до 46% в середине 2020-го. К 2025-му, по прогнозам, она может дойти до 60%.
В натуральном выражении продажи упадут: при оптимистичном сценарии на 20% (до 38,8 млн кв. м), при консервативном — на 33% (до 32 млн кв. м).
Долгосрочный прогноз (2021-2025) тоже не радует. Минэкономразвития ждет роста реальных доходов не более 3% в год. Значит, и выручка застройщиков будет расти на 2-3%. Цены падать не будут — девелоперы будут держать их на уровне, даже если объемы упадут. Ипотеку удешевлять некуда (ставки и так низкие, а платежеспособных заемщиков мало). Так что стабилизации и возврата к уровню 2019-го ждите не раньше 2025 года.